【研究报告内容摘要】
一手房:成交环比增速2.15%,同比增速-2.46%(按面积)本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积501.11万方,环比增速2.15%,同比增速-2.46%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为21.33%,10.37%,-20.48%;同比增速分别为-26.26%,19.03%,-22.63%。
二手房:成交环比增速4.19%,同比增速38.66%(按面积)本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积133.17万方,环比增速4.19%,同比增速38.66%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为9.07%,11.51%,-48.09%;同比增速分别为50.60%,47.13%,-35.51%。
库存:可售面积环比增速2.31%(按面积)本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5722.71万方,环比增速2.31%,去化周期31.59周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为1.31%,3.74%,-0.84%。一线、二线、三线去化周期分别为45.42周,25.41周,11.49周。
10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)根据中指监测数据,(12月9日至12月15日)重点城市共开盘66个项目,合计推出房源16592套,其中一线城市开盘1457套、占比8.78%;开盘项目平均去化率达到60%,其中二线城市平均去化率为58%。
投资建议:本周,我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速2.15%,同比增速-2.46%;二手房成交环比增速4.19%,同比增速38.66%,市场成交量同比涨跌不一;重点城市去化率为60%,较上周下降5%。
上周,韩正在住房建设部会议上重申“房住不炒”并要求做好老旧小区改造, 12月1年期、5年期以上lpr 利率与上期相同;地方层面,广州花都区和黄埔区出台人才新政,深圳出台政策规范楼市。目前看来,土地溢价率持续走低,即便促销,去化压力也在加大,市场看空情绪浓厚,这些其实已经背离了促使行业健康平稳发展的初衷,我们看好年末至明年一二季度,“一城一策”式的政策调控或出现宽松多于收紧的结构化改善。
行业配置方面,我们坚持此前强调的在四季度超配地产的观点,主要逻辑有以下4点:政策(估值)底部:当前房价地价趋稳,基本面下行,融资超预期持续收紧,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,目前重点房企19e 市盈率平均仅为6.1x,估值继续下行空间较小,上行空间与概率大。宽货币:目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多或少也能收益于已经开始的货币宽松周期,降准降息带来利好的方向不变。业绩确定性:我们测算重点房企全年业绩增速中位数为27%左右,在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势凸显。高分红:地产行业放慢扩张主动降杠杆后,整体开始提高分红,目前重点房企股息率平均高达4.5%。
配置建议:看好beta 修复基础上的alpha 个股。首先当前板块具备估值提升机遇:政策(调控和融资)边际改善带来的估值修复;年末释放业绩带来的估值切换。其次个股方面,结构分化加速:由融资-拿地-利润、管理-效率-费用、品牌-产品-溢价等多维度传导分化,在行业下行期尤其明显,类似制造业产能出清,行业集中度继续提升,龙头利润改善明显的逻辑。最后从择时角度看:历次周期中,市场底领先政策底,政策底部领先基本面底(销售反弹),现在政策正在改善,观望时间过长,或错失最佳投资时机。
推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。
风险提示:三四线销售下行压力继续加大;流动性持续收紧。

---