近几年来，国内的房地产市场渐渐地让人觉得有些吃不消，许多投资者纷纷开始将目光投向了海外，澳洲房产就是备受关注的一类。今天，悦洋海外小编就来和大家聊聊如何成功投资澳洲房产，给出财务方面的一些建议，希望给大家提供帮助。
1、做好投资准备
向会计师或财务顾问咨询，让他们帮助评估你当前的资金状况。无论你是进行财务评估还是寻求专业建议，你都应该考虑以下因素：
个人预算，即你的总收入和生活费。
现有的资产净值，包括你投资房、住宅、资产(包括船只、汽车等)、退休金和储蓄中持有的的资产净值。
现有投资房的具体情况，包括租金收益、现金流分析、住房按揭和偿还和折旧细则。
现有的债务，包括按揭貸款和其他貸款。
如果你想咨询财务顾问，请确保他们是合格的，并且有澳大利亚的金融服务执照。将上述四点中提到的所有财务清单的复印件带上，能更准确地评估出你的财务状况，明确你的房产投资目标。
过度的债务负担会导致你的现有资产净值处于风险之中。周密的财务规划能帮助你建立资金储备，并在中长期内获得回报。
不要为了新目标而动用你的大部分资产净值。二八分模式(你应该持有至少有20%的资产净值)是你在维持资金水平的最髙使用限度。你持有的资产净值越多，就越安全，你之后的购买能力也就越大。
2、减免税款
你能要求的投资住宅物业最吸引人的是可以申请税收减免。这样一来，你就可以省去很多不必要的出租房相关成本费用，包括抵扌甲貸款利息的偿还、维护费用、市政费、地税、物业管理费和房屋内固定设施的折旧优惠等。
计算房屋折旧是至关重要的，尤其是你有多套房产的时候。虽然你的税务会计师能做到这点，但是聘请一位建筑估算师来验房能更加准确地计算出房屋折旧程度，长期来看可以节省很多财力。
投资模式
如果你在考虑投资多处澳洲房产，你需要判断是想要现金盈余模式还是负扣税模式。如果目标是获得稳定收益，那么应该选择前者;如果你的目标是扩大资产规模而不想增加税务，甚至想减轻税务负担，那么可以考虑后者。
资本增值税
整合所有的资本收益和亏损可以抵消本财年需支付的税款，所以当你买进又卖出时，牢记这一点是很重要的。资本增值税(cgt)只针对那些在1985年9月20日以后购买的房产，而且如果你持有一处投资房产超过一年，增值税将减少50%。
3、了解你的投资选择
抵扌甲貸款
除了根据固定利率、浮动利率或者两者组合来选择貸款，你还可以考虑只付利息的貸款。只付利息的貸款深受投资者喜爱，因为这可以将还款金额降至非常低，你只需要偿还利息。这似乎是释放现金流的好方法。但若你没有解决主要债务，这也存在一定的风险，你需要花费更长的时间来储备资金。当然，你也可以将只付利息貸款与浮息或固息貸款相结合。
如果你想利用现有投资房或住宅中的资产净值来投资另一套房产，你一定要和你的财务顾问谈谈。当你把手上资金用来投资时一定要谨慎小心。牢记银行的经验法则：至少持有20%的资产净值。
自营养老金
使用自营养老金(smsf)投资房产，有显著的税收优惠。你所赚取的任何租金收入所征收的税率不超过15%，这比大多数税级要低得多。此外，任何资本增值只在拥有一年以后，以10%的税率纳税。有关使用自营养老金买房的法律规定有很多，所以你需要仔细审查这些规定，否则，可能会阻碍你的选择。
实际上，澳洲房产之所以如此炙手可热，与其优良的升值潜力是分不开的。中长期投资最重要的是建立稳定的资金基础，而不是分散资金使每方面都变得薄弱。其次要有明确的财务规划，它能够指导你的房地产投资组合。希望以上几点可以让大家的投资之路更为顺畅。
悦洋海外澳洲房产重磅房源——墨尔本又一校区别墅!
项目基本概况
项目类型：校区别墅
开发商：stockland
项目地点：180 davis road, the grove, tarneit vic 3029
项目亮点
名校云集
the grove位于墨尔本西北方，周围名校云集，拥有浓郁的学术氛围，能带给孩子高素质的学习环境。
毗邻good news 教会学校
the grange 公立学校：5min 车程
baden powell公立学校：6min 车程
thomas carr教会学校：8min 车程
westbourne grammar school私立学校：10min车程
发达的公共交通
the grove别墅拥有发达的公共交通，定时公共巴士直达小区。无论工作、学习、购物或外出用餐，非常方便。8分钟车程到达主要火车站，werribee，hopper crossing以及williams landing火车站。驾车通过priness高速公路，不到30分钟就可到达墨尔本cbd。
成熟的生活社区
别墅周围已经形成非常完善的生活社区，5分钟可达werribee plaza——墨尔本西南区最大的购物中心，临近werribee
mercy公立醫院、community health and youth centres青年健康社区中心以及联邦退休养老院。
(werribee plaza 购物中心)
(werribee mercy公立醫院)
良好的投资前景
从the grove出发，仅需数分钟就可以到达全新的werribee就业区。那里未来将有5.8万个新工作，近2万新增居民。得益于近年来werribee人口增加，the grove所在区域tarneit人口暴增，房屋购买和租赁十分旺盛，数据显示，区域空置率仅为1.48%。
(备注werribee就业区)
澳洲最大的别墅开发商
the grove是由澳洲本土最大的别墅开发商stockland精心打造。
stocklnad成立于1952年，旨在打造现代化小区，擅长开发高回报率的项目。公司长期开发奢华水景社区和生态环保示范区，并在澳洲荣获多次大奖，赢得国际上的赞誉。
效果图
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