广州二手房买卖中卖房人不迁走户a口，买家可以起诉吗？
广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征a地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
当前，户a口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户a口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对于户a口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公z安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法a院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户a口的，无论当事人在买卖合同中就户a口迁移事宜是否作出了约定，法a院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。
法a院不受理房产纠纷中的户a口问题，买房人如何维权？
户a口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户a口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户a口迁移约定时，买受人可以在合同里约定违约赔偿责任，依照合同约定主张出卖人支付违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的诉讼请求应予支持。
广州二手房买卖合同争议 抵押贷z款合同解除诉讼律师
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广州二手房房龄已超30年，无法办理按揭贷z款咋办？
咨询:我想购买一套学区房，因为经济能力有限，无法一次性支付全部购房款，就打算办理按揭贷z款。看中一套房，并签订合同之后，才发现该房的面积过小，而且房龄已经超过30年。这样的话，商业银行不给予办理z银行按揭贷z款，请问，我该怎么办？
律师解答：要看双方事先是否知情，购房前应了解贷z款条件。
如果在签订购房合同时，约定付款方式为按揭贷z款，但双方对该房屋不能办理按揭贷z款均不知情的，因双方均无过错，双方可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款，并且卖方应当在变更付款方式后，给予买方一定的合理期限筹备资金以支付购房款。若买方明知房屋不能办理z银行贷z款，依然签订购房合同，则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果，即在不能办理z银行贷z款时仍应当依约按时支付足额购房款给卖方；若卖方明知房屋不能办理z银行贷z款却隐瞒这一事实，买方最终不能办理z银行贷z款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。
因此，购房者需要贷z款购房的，应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷z款，在买房时注意房产面积及房龄，以免签订了购房合同却无法贷z款。
广州委托人死亡，经过公证的委托书是否继续有效？
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问题：近来，当事人经常咨询这样一个问题，委托人因工作繁忙到公证处申办卖房委托书公证，委托内容是出售其名下的一处私产房，期限是办理完委托事项为止，但在代理人尚没有办理完委托事项时，委托人因为意外死亡，此时经过公证的委托书是否还继续有效？代理人在委托人死亡后从事的关于委托事项中的代理行为是否继续有效？为什么？
公证员解答：委托人死亡，经过公证的委托书是否继续有效？这个问题，当事人甚至是很多的法律人都有着不同的认识，有的认为有效，有的认为无效，具体理由则是语焉不详，笔者试着从相关法律规定的角度分析如下：
相关法律规定：
1、《民法通则》
第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：
（一）代理期间届满或者代理事务完成；
（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；
（三）代理人死亡；
（四）代理人丧失民事行为能力；
（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。
2、最a高法关于《民法通则》的实施意见
第八十二条 被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：
（1）代理人不知道被代理人死亡的；
（2）被代理人的继承人均予承认的；
（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；
（4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。
实践中，好多人认为：委托人死亡，委托书即失效的认识是错误的，是没有任何法律依据的，如果上述理由成立的话，使用机关在收到代理人提供的经过授权的委托书时，为了防止该委托书已经失效了，首先要核实该委托人是否健在，如果健在才能使用该委托书，如果死亡则不得使用该委托书；很显然，这违z法了法律关于委托书的立法初衷。
因此，只要委托书明确约定到代理事项完成时代理权终止的，不论委托人是否健在，也不论该委托书是否经过公证处公证，只要该委托行为是真实有效的，该委托书就是有效的。
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