引言
在2017广州《财富》全球论坛的欢迎酒会上，1180架无人机编队在广州塔夜空上演了一段惊艳世界的freestyle，“广州智造”在刷爆朋友圈的同时，还顺便破了吉尼斯世界纪录。
如今广州已形成全方位、宽领域、多层次的对外开放格局，发展成为中国最开放、市场化程度最高的地区之一。在刚刚落下帷幕的2017年，广州火力全开，在诸多领域取得了突出成就。
2017广州成绩亮点
◆ 蝉联中国“最有机遇城市”/2017广州地区生产总值突破2万亿
◆ 2017年营商环境指数全国第一/开放·便利·公平·透明
◆ 进入世界一线城市行列/首次入围alpha-级
◆ “霸屏”纽约时代广场/花开广州·盛放世界
◆ 开启粤港澳大湾区建设/新动力·新格局
◆ 重量级项目纷纷动工/345个重点建设项目约投资1294亿元
◆ 2017广州《财富》全球论坛/创新中国·对话世界
◆ 2017中国工业互联网大会/打造世界级工业互联网平台
对房地产行业来说，2017是迎接变化、突出重围的一年。这一年，广州经历了“史上最疯追涨而又最严调控”，调控政策密集发布，房地产市场从此前的高歌猛进走向收窄态势，租购同权、发展租赁市场等政策开启了新视角。回顾过去一年，广州甲级写字楼市场与零售市场的剧情同样精彩。
写字楼市场
1营商氛围浓厚，吸引众多海内外大企落户
截止2017年11月，累计297家世界500强企业投资广州，投资项目921个，1-11月新增项目109个，注册资金合计15,211亿，同比增长1.1倍。新设立外商直接投资企业2,244家，增长40.5%；合同外资141.6亿美元，增长50.7%；实际使用外资62.4亿美元，增长10.0%。
▲全市新注册企业
▲全市新增投资项目数量
2017年上半年，广州已有24个iab产业项目落户/落地，合计投资总额近1000亿元；42个现代金融项目落户/落地，合计投资总额近700亿元。招商引资方面同样硕果累累：引进阿里云、富士康和科大讯飞华南总部等各大企业和项目。
▲招商引资企业项目
2市场需求旺盛，业主方市场渐显
2017年的广州甲级写字楼市场处于短暂的供应回落期，全年合计新增供应面积约16.5万平方米，同比下降82.4%；年末录得市场存量为484.9万平方米。有限的供应为市场提供了消化库存和优化市场结构的良好时机，全年净吸纳量录得447,049平方米，为全年供应的2.7倍，推动空置率同比下降6.3个百分点。
▲广州核心商务区甲级写字楼存量
▲新增供应，净吸纳量和空置率（点击查看大图）
由于有限的供应和强劲的吸纳，全市各商务区去库存化。2017年的广州写字楼租赁业务步入业主方市场，写字楼业主被赋予了更强的议价能力。
3平均租金全体攀升，珠江新城领航全市
随着可选面积的减少以及对广州写字楼市场的看涨，2017年末，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月181.3元，较2016年末上升7.4%。作为全市体量最大的商务区（占总存量的65.5%），珠江新城的平均租金继续引领全市，录得每平方米每月195.2元，同比上升8.6%。
▲全市及各主要商务区平均租金走势（点击查看大图）
4内资企业成为写字楼需求的中坚力量
2017年，需求面保持坚挺，tmt、专业服务和金融类行业保持对优质商业空间的积极扩张。随着内资企业的崛起以及良好的市场把握度，在吸纳方面，内资踊跃而外资谨慎。分商务区来看，凭借成熟的商务氛围以及优质的项目素质，珠江新城成为扩张首选，该区吸纳占全市总吸纳量的58.3%，琶洲板块则继续加快吸纳速度。
▲2017年租赁成交面积-按行业
▲2017年租赁成交面积-按企业类别
▲2017年租赁成交面积-按商务区
▲全市核心商务区甲级写字楼存量预测（点击查看大图）
5琶洲、珠江新城2018并驾齐驱
经历2017年的供应低潮期后，未来一年预计将有约64.2万平方米的新增供应进入市场，且全部位于珠江新城和琶洲商务区。新项目均采取积极的预租策略，以应对激烈的市场竞争。至2021年，全市甲级写字楼存量预计将达830万平方米，较2017年末存量相比增长超7成。随着珠江新城发展格局的逐步稳定，新增供应逐步进入尾声，琶洲、金融城接棒，“一江三带”商务区格局将逐步形成。
随着粤港澳大湾区的逐步推进和产业结构的不断优化，处于大湾区中心的广州将在更大范围内参与区域产业协作，迎来新的发展契机。考虑到政府积极的招商引资和产业发展策略，以及广州新兴商务板块建设的快速推进，戴德梁行预计，市场需求仍将继续保持活跃，2018年广州甲级写字楼市场空置率将保持平稳，租金则将获得稳健的上涨空间。
零售市场
1线上线下融合加速 实体零售逐步回暖
2017年1-9月，广州实现社会消费品零售总额6,888.9亿元，增长8.4%，增速较去年同期下降0.2个百分点。与其他一线城市一样，广州社会消费品零售总额增速低于全国平均。限额以上网上商店零售额增速放缓录得17.6%，实体零售逐步回暖。
▲广州社会消费品零售总额累计增速（点击查看大图）
▲社会消费品零售总额累计增速（点击查看大图）
2广州主城区优质商业存量及分布
2017全年广州零售市场迎来四个优质商业项目的开业，为全市主城区优质商业带来约30.9万平方米的新增供应，比去年增长38.0%。至年末，全市优质商业存量约258.7万平方米。体育中心商圈继续成为广州优质商业存量最集中的区域，商圈优质零售面积占全市总存量的31.8%。
▲2017年末广州优质商业存量
▲2017年末广州优质零售面积分布
3租金小幅上涨 空置率表现平稳
在年底销售旺季带动下，业态调整升级加快市场吸纳，2017年末全市优质商业租金录得环比增长1.2%；新项目入市使全市空置率环比微升0.6个百分点。体育中心商圈租金水平继续引领全市，越秀商圈、海珠商圈紧随其后。体育中心、荔湾商圈空置率保持低位，受到新增供应入市影响，2017年末越秀商圈空置率相对处于高位，但预测未来新项目吸纳速度将加快，越秀商圈空置率将有所回落。
▲2017年末广州优质商业租金指数
▲2017年末广州优质商业空置率
4品牌业态升级，市场变革向纵深推进
2017年的广州零售市场，位于核心区域的各大购物中心的品牌、业态调整及物业升级的工作仍在持续。在消费升级的大背景下，购物中心的休闲娱乐及社交功能正不断加强，诸如儿童业态、生活方式业态、娱乐业态、特色餐饮及主题式体验业态在其中所占的比例日益增加。未来大量新增供应下市场竞争将日趋激烈，现有优质商业将加快业态升级和品牌调整的步伐，深耕体验消费，凸显品牌个性，以保持项目的竞争力。
▲体验式消费引导零售品牌及商场业态升级（点击查看大图）
▲消费升级推动零售市场向纵深化发展（点击查看大图）
5未来展望及预测
随着广州零售市场的不断发展，零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展，依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已初具规模。未来一年内，广州优质零售市场将迎来大量新增供应，预计达到约54.1万平方米，包括备受关注的高端购物艺术中心k11。随着城市化进程的不断推进以及优质商业项目的运营调整，广州优质零售面积将加快吸纳，租金水平逐步趋于稳定。
▲2018年部分新增优质商业项目
戴德梁行华中区董事总经理暨广州及郑州公司总经理黎庆文表述：“2017年，广州招商引资步伐加快，产业发展提量提质。同时，写字楼市场稳健发展，租金水平稳步上升，空置率回落。预计未来市场需求仍将继续保持活跃，租金仍处于成长通道之中。零售方面，线上、线下的对抗期已经过去，广州零售市场正日趋多元成熟。”