租购同权、开发商自持、大力发展租赁市场，最近这几个月，大家是不是经常在新闻上看到这些词汇。关于这些政策的解读各有各的看法，老邝对此的看法就是：租赁市场和商品房市场是两个平行的市场，愿意买房的不会考虑租房，只能租房的没能力买房，两个市场的目标客户交集不大。因此今天老邝不谈房产投资，只谈深耕现金流。
在租赁时代，各位房东的租金水平受到冲击是必然的，很多人担心持有的房子租金开始下滑，老邝觉得危机危机，有危就有机。如果你还用十几年前那种思维，房子随便捯饬一下，能租就赶快租出去，价格低点也无所谓，那么这块估值万亿的大蛋糕你是分享不到的。大家换个角度思考一下，以前做房东的是什么人？是不是你和我这种小老百姓？可是现在，万科的长租公寓、各开发商的自持经营、保利的收个reits入市、共有商品房等产品，侧面证明了国家队开始进场了，一般是什么行业由国家队进场的？你能想到的好东西都是他们在玩，那么这也预示着租赁市场这块大蛋糕他们已经进场了。
回到我们小个体，有些人买房子做房东，有些人租房子做二房东。老邝身边已经有不少人开始操作后面这种模式，因为在我们看来，当今社会谁掌握了生产资料，谁就能获益。由于限购，大家都是一套自住，一套学位房/投资，名额满了，花个几百万买套公寓做房东，这种重资产经营不划算，因此我们都是做五年的包租，通过“凤姐变冰冰”等装修手段，提高租金收益，然后转租给其他人。
今天，我想介绍的就是身边的媒体人w先生（以下简称w），w和我都是同年龄的东山土著，从小就在东山少年宫学画画，他是部队子弟，毕业于广州美术学院，从事媒体行业，有一定的美术造诣和动手改造能力。目前包租了花城大道的铂林国际公寓，做airbnb的短租生意。
1、基本面分析
铂林国际公寓，70年产权住宅单位，位于珠江新城和五羊新城交界处，步行到五羊邨地铁站约8分钟。该楼盘都是4.5m层高的小复式单位，因此业主基本都是投资客，租客也是经营酒店、公寓、包租的居多。房价水平在9-10w这个区间，w租的是一间38m的复式单位。
2、改造思路
我们这代人，处于三十而立的阶段，审美观偏向美式工业风，特别喜欢铁艺、黑色系，崇尚美国人那种动手能力。w从今年7月租下这套房子，花了接近3个月对它进行改造，老邝是毫无动手改造能力，但鉴赏能力还是可以的，我对他的作品打95分，扣的5分在于成本没控制好。老邝曾把照片发给老婆，她表示欣赏不来，毕竟这种美式工业风更符合男性的审美观。
3、成本分析
五年租约，每个月租金为4600（第三年开始递增5%），压二付一，装修期用了3个月，因此租金成本为23000元，装修费用约4w元，前期投入的总成本为6.3w。管理费为100元/月，装修期水电费很少，整个房子是由w一手一脚施工，人工成本为0。
目前放租价格为平常400元/天，周末450-500元/天。按照珠江新城平均7成的出租率，取中位价425元/天，那么每个月收入为30天*0.7*425元=8925元。水电费300元，目前没请阿姨打扫卫生，因此每个月的纯利润为8925-4600-300=4025元。预计一年半可以回本。
4、经营状况
该项目是9月底正式启动，恰逢10月份旺季，国庆黄金周+广交会，该月的收入为12000元。11月收入也有差不多一万元。目前w和朋友又筹集了10w资金，启动了同一栋楼两房一厅复式单位的短租经营。
5、风险提示
政策风险：短租属于灰色地带，先不说居委上门敲门检查，光是消防要求那张许可证就搞不下来。如果你在住宅小区搞短租，旁边的业主投诉起来，也是很闹心的。因此老邝还是建议大家在cbd的这种以租客为主的楼盘经营包租，或者村集体用房（猎德、杨箕），即使要经营包租，也应当做长租，airbnb的短租模式风险还是很高的。
经营风险：长租省事，短租耗费精力多，你需要在网络维护信息，跟不同人沟通，做这项投资之前你需要管理好自己的时间和精力。另外如果你没有一定的审美能力，改造出来的房子不符合该地段的需求，那么收益是无法溢价的。
总结
存在即是合理，在目前的房地产环境下，大家不妨换个思路考虑投资模式。房地产的黄金时代已经过去，未来是分化的时代，不同产品有不同玩法，越是专业的人越能在未来赚得多。有的人通过信息不对称赚钱，有的人通过资本雄厚赚钱，有的人通过专业改造房屋增值，而老邝的想法是整合这些资源，也就是通过输出有价值的东西，打造个人品牌，建立信任聚拢资源，未来的房地产市场不是单纯的低买高卖，路还长着呢。