2017年的广州楼市可谓各种奇观尽出，姿态百出。一切为了数据好看，一切为了统计房价下降，费了不少心思，用了不少谋略。你从来没有见过这样的中心六区，居然连续数周没有网签，你从来没有见过买房必须买装修，居然装修的费用比房价还贵，你从来没有见过这样的楼市冷清，居然是因为楼市压根拿不到预售证。还好，2017年这些套餐终于尝了个遍。
广州我们预测商品涨价还跌价，我们还得看供求关系。政策是短期走向的指挥棒，更是调节器。为了更清楚的说明2018年广州的房价还得涨，我们还是先回顾一下2017年的基本情况。
1.2017年一手楼网签套数同比创新低，那么是真的市场不火热吗？
2010年以来广州一手住宅成交情况
2017年广州一手住宅成交套数不足九万套，远低于2016年，仅2017年3月就成交了1.5万余套。创历史峰值。成交面积985.4万平方米。与北上深对比一下，就知道如此高压的政策严令且吊诡的政策执行下，广州的一手到底是个什么数据表现：
北上广深一手成交面积对比广州的成交面积几科可以是北上之和，要知道北上的市场是远远大于广州的。这样的成交面积绝对不能用市场冷清来形容。
1.2017年二手楼网签套数同比创新高。这大概是政策的力量吧。
近10年来广州二手成交套数
毕竟总结2017年不是重点，所以只说到这里，从成交的数据来看，市场说火热吧，我估计很多人是反对的。但也难说是冷清。而这些成交数据的背后，说到底还是供求关系。（价格没说，是因为大家都懂的原因）
2018的供给侧和需求侧，从简单的逻辑入手是这样的
过去2-3年的供地面积过去2-3年的供地价格购买力变化情况
根据过去2-3年的供地面积，简单推算出2018年可入市的住宅销售面积是659.7万平方米。（数据来自中原地产）
你估计已经发现了，同比2016年一手楼成交暴跌的2017年，成交面积也有985.4万平方米。
预计中心供应
预计外围供应当然，这并不代表2018可供销售的面积只有659.7万平方米，管中窥豹，也可见一斑了吧。
2.根据过去2-3年的供地价格，咳咳，那真是要看哭你了。2018年是地王出世之年，甚至有好几块地等了好些年一直没开发，估计18也是出世之机吧。
2018年可能面世的地王当然了，这些当年的地王未必会在2018年入世，入不入世，开发商主要还是会看看时机。如果入市，至少第1条推论的659.7万平方米是成立的，如果不入世，那供应还会小于659.7万平方米。那不是地王的地也要变成地王的价了。
3.我们看看购买力吧。根据中原的统计，在2013年限购到期之前（2016年国庆前，非广州户籍须交满3年社保的规定），非广州户籍的购房者一直是占65%，广州户籍的购房者只占了35%。2017新政，继续压制非广州户籍的购买力，社保3年改5年。所以非广州户籍的购买力的洪峰预计是2019年出现。暂且不提。
1.2015年，广州市户籍人口迁移总量18.22万人。其中，迁入人口11.28万人。
2.2016年，广州市户籍人口迁入118653人。
我想偷个懒，做以下假设，以便于计算
假设非广州户籍购买力和广州户籍一直保持这个比例：65:35假设2017广州市户籍人口迁入保持11万的水平假设广州的人均对于居住面积的要求与全国平均水平一致：40.8平方。
那么2018年理论上新增购买力为：31万人左右。理论上对面积的需求是：1282万平方米。而理论供给面积为：659.7万平方米，而反过来，2017的一手的成交面积除以人均需求面积，大概影射的是24万的新增购买力。
当然，在人还是那个人的情况下，购买力会从非广州户籍转换到广州户籍，也同样有二手楼的购买等多层、交叉的情况，甚至限购限价等情况下，广州的购买力大量出逃到佛山，中山之类的情况。但是，茶余饭后的预测，也就是比个大概，套个规律，抛个砖而已。
是也不是，看官只取对眼的内容即可。