■广州目前有约40个成规模的联合办公空间,分布于甲级和乙级写字楼、各创意园区。 资料图片
近日,戴德梁行发布报告称,截至2018年第一季度末,北上广深及香港、台北等6个城市共有546个联合办公场所。广州目前有约40个成规模的联合办公空间,分布于甲级和乙级写字楼、各创意园区。联合办公市场进入高速增长阶段,给中国的写字楼市场带来了不容小觑的改变。
■新快报记者 丁灿
或成商业地产突破口 预计2030年成千亿元市场规模
随着我国房地产行业进入存量时代,部分城市房企的商办库存和空置率受到持续关注,基于存量市场进行“城市更新”成为时代趋势,在这种背景下,联合办公应运而生并成为行业关注的热点。未来随着大量“自持”物业入市,联合办公或成房企重要战略。而另一方面,自2015年以来,“大众创业、万众创新”催生了大量创业者的出现,联合办公需求旺盛,随着中国新生代步入职场,工作方式发生改变,联合办公模式恰好满足了这部分人群的需求。
有报告指出,2017年是联合办公发展最为迅猛的一年,一线城市品牌进入数量都增长较快,截至目前,品牌数量最多的是上海,超过广州进驻数量的4倍,对比各城市品牌进入环比增速,上海增速保持领先,广州联合办公发展相对缓慢,网点分布最少,未来广州有较大增长空间。
研究数据显示,国内联合办公空间正以平均每年不低于50%的增长率,到2030年30%的办公空间都将会是联合办公空间。联合办公正在逐渐成为未来主流的办公模式,成为商办地产新的引擎。截至2017年底,我国联合办公行业市场规模约90亿元,潜在市场规模较大,预计2030年将形成近千亿元的市场规模。
选择联合办公的企业
向“高端 时尚 大型企业”转型
经过几年发展,目前联合办公已经从“廉价 低端 创业”逐步向“高端 时尚 大型企业”的方向发展,越来越多的企业愿意接受联合办公、共享这种办公生态。报告显示,联合办公网点目前集中在北京cbd、中关村、上海陆家嘴、南京西路、广州天河北、珠江新城、深圳南山科技园、南山中心区等有城市时代特色和互联网科技、金融行业集中度高的商圈。
仲量联行认为,从发展轨迹上来看,联合办公空间在广州的选址历程颇具意味。当年,广州的城市产业正经历转移与规划转型,恰巧这时,联合办公的春风吹至广州,再加上“双创”政策激励下的创业浪潮,许多新兴本土品牌急需赶上风口选址落地,考虑到服务对象主要是初创公司,租金成本也是他们不得不慎重考虑的重要因素。多个契机碰撞的结果,出现了众多以众创空间为经营模式的联合办公空间,选址以创意园区为主,布点遍布天河科技园、海珠和越秀等区域。但如今,联合办公的选址已悄然发生了变化——除了原有的创意园区域,联合办公品牌已逐渐向城市核心cbd—珠江新城迈进,并出现向高档办公楼扩张的趋势。
戴德梁行报告显示,广州目前有约40个成规模联合办公空间,分布于甲级和乙级写字楼、各创意园区,主要运营商包括世联空间、寰图、bee+、酷窝、德培利等。戴德梁行广州写字楼部董事及主管梁杰向记者表示,这些是比较高端成规模的。广州联合办公起步晚一点,基本从2015年开始这些高端的联合办公进驻珠江新城,从这一年开始广州的开发商才渐渐接受这种模式,让这些运营商进驻。不管是众创空间还是孵化器包括联合办公,其实是“二房东”经济,在广州已经超过600个,以“旧改”(旧物业盘活)为主,一般都位于核心区,天河、越秀、海珠三个区最多,比较分散。高端的可以选择核心cbd里的写字楼,一般的联合办公产品可以选择一些老旧的写字楼甚至是一些裙楼,旧物业翻新,或者创意园区。
本土品牌崛起
万科等多家开发商加入尝试
戴德梁行广州写字楼部董事及主管梁杰表示,目前广州联合办公空间主要是本土企业,外资品牌还没有进驻但有关注广州市场,比如wework正在布局广州。仲量联行分析称,与北京和上海有所不同,广州的联合办公市场便有其独特的发展历程和轨迹。正如当初许多首次进入中国市场的外企一样,各大国际联合办公品牌都不约而同地选择了北京或上海作为进入中国的第一站。然而在羊城广州,本土联合办公品牌则纷纷崛地而起,争相抢占广州市场,这里更像是一片本土联合品牌的逐鹿之地。
梁杰表示从公开信息来看,开发商方面万科、越秀、佳兆业、合景等在广州有尝试做自己的联合办公产品,轻资产运营,这是比较大的一个市场。毛利率、租金收益比较高,而且联合办公这一块不受限于有没有土地开发,运营成功的话可以将这个点继续布局下去。比如珠江新城甲级写字楼每月每平方米的租金为220元左右,而如果是好的联合办公产品,摊到每月每平方米的租金收益里面去的话,可能达到500—600元,这种高端联合办公产品只需带台电脑就可以办公,所有办公需求基本都能提供,包括前台服务、行政服务、茶水水吧、健身等。
这些也吸引广州不少大型企业选择联合办公,梁杰介绍说,目前有汇丰银行、谷歌等公司使用联合办公。在北京、上海,已有滴滴、今日头条等独角兽企业选择联合办公。
梁杰表示,首先企业是出于成本考虑选择联合办公,可以很好地控制现金流,不用一次性地投入很大的装修费用,而且能快速入驻办公,需要的时候随时都可以找到带装修的办公空间;第二,更加灵活,比如一个企业成立了一个项目部门,但不知道这个项目进行到什么时候,可能需要两到三年,那退出的时候直接走人就可以,不需要做装修复原,也不需要把装修成本摊分到这两到三年,但如果是传统的办公室,入驻时自己装修,最后退出时还需要复原,可能装修成本还没收回来,因为对企业运营来说,很大的投入是一笔很高的装修费用,需要平摊到整个租期的每个月里面,特别是对外资企业来说,成本摊得完可以搬走,摊不完搬不走,这是财务的问题。另外,对于90后来说,他们喜欢的办公环境并不一定是传统的豪华的甲级写字楼,而联合办公的这种多元化更适合年轻人。
发展趋势
大湾区规划推进 市场或迎快速增长
随着粤港澳大湾区规划的进一步推进,广州乃至深圳、香港、澳门等大湾区核心城市的联合办公市场都将迎来新的发展契机。广深港高铁的开通,连通了大湾区的枢纽,港澳与珠三角城际网瞬间形成了一小时、两小时的经济圈,方便了粤港澳大湾区的沟通,也减少了粤港澳人员跨区办公消耗在交通方面的时间成本。这大大增强了大湾区内商务工作的流动性,因此,区内对于灵活办公的需求也将得到提升。仲量联行华南区商业地产部总监马炜图认为,联合办公这种模式和大湾区经济的流动与发展可以达到多方面的契合。
随着国内联合办公市场的迅猛发展,广州联合办公市场“本土品牌撑起一片天”的局势或即将扭转。各大国际及国内品牌不断在各地扩张,北京、上海等城市已初步布局完成,广州却仍然是该市场中一块尚未分配好的大蛋糕,势必会成为他们的重要目标之一。目前已有数家知名国内外联合办公服务商发布计划,宣布将会战略性布局粤港澳大湾区。他们对进入广州市场保持积极的态度,问询需求主要集中于核心cbd珠江新城,预计未来会有更多知名的联合办公品牌涌入广州。此外,本地业主/开发商也开始寻求与服务商合作运营联合办公服务,或以自营品牌开发联合办公空间产品,广州联合办公市场或将迎来新一波的快速增长。