南都讯 为鼓励发展租房市场，昨日广州市政府出台16条扶持措施(下称16条)，首次提出“让租者幸福居住”的口号。16条中既包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策，也包括允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施。
租房产业将成新经济增长极
去年国务院出台《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出允许商改住、扶持发展住房租赁企业等措施，本次广州市政府出台的16条，即为对中央政策的落地细化。
16条首次提出“让租者幸福居住”的口号，从加大租房供应和保障租户权益两方面提出各种措施，争取到2020年形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，促进大、中、小住房租赁企业蓬勃发展，建设市场规则透明、诚信体系完善、政府监管到位的住房租赁市场环境。
在加大供应层面，16条将租房当作新的产业看待，提出鼓励发展现代住房租赁产业，催生新的经济增长极，甚至打造广州现代租赁产业总部经济。执行公租房租金标准的住房租赁经营机构，可以规定享受相关优惠。
在行政管理层面，广州将建立市住房租赁管理联席会议制度，由分管副市长担任联席会议负责人，市教育局、市国规委、市住建委等为成员单位，联席会议原则上每半年召开一次。
此外，将成立广州住房租赁发展投资有限公司(暂定名)。负责统筹全市政策性住房(含公共租赁住房、棚户区改造、人才安居住房、直管公房等)的投资、融资、建设和运营管理，将政策性住房纳入市场化、专业化、社会化供应和管理。
鼓励城中村统一出租
在具体政策上，16条分别从增加供地和增加房源两方面着手。
增加供地方面，租赁住房用地供应将纳入年度土地供应计划。同时，未来以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，开发商由竞价转为竞自持租赁住房面积。据南都记者了解，这一措施在广州土地招拍挂市场已实施。
在增加房源方面，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。同时鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。
对于目前广泛存在的城中村租房市场，16条也提出鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租。
公积金支付租金 提取限额提高
在保护租房需求方面，16条重点提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
具体来说，凡是政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。
此外，广州将加大住房公积金对租赁住房的支持力度。职工提取住房公积金支付租金的，月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%，提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。
税收方面也有优惠，凡是个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。
政府还将加强租赁住房家具、家装环保监督、燃气消防安全监督，确保租赁住房室内环保、安全，满足居住标准。
解读
具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
租户子女有校可读 将加大覆盖面
一直以来，对于符合条件的承租人子女，广州市各区教育局都会解决义务教育阶段的入读问题。如有广州市户籍，但没有自购住房的人士，通常都会把户口落在公共集体户，而公共集体户的地址无法跟实际居住地一致，各区教育局参照租住地统筹安排学位，不一定是租住地段的对口学校，但一般在租住地直径不超过三公里内安排入读。而人才绿卡持有人子女，本身并无广州市户籍，但可以视同其享有广州市户籍资格，如若其在广州有购买住房，则按照地段生人户一致的要求，入读对口学校；如果没有自购住房，则按照实际居住地统筹安排公办学位。
对于积分入学的随迁人才子女，各个区标准有所不同，但都是按照社保、工作年限、居住年限等有关条件计分，按照分数由高到低来安排学位。业内人士告诉记者，今年广州市对解决随迁子女入学问题的力度有所加大，按照申请人数的比例来安排学位。今年各区要解决该区符合条件的申请人数的50%以上，明年该比例会进一步扩大。
以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，开发商由竞价转为竞自持租赁住房面积。
企业拿地将更保守 小开发商或退出
今年4月13日广州白云区“鱼苗场”地块成为广州卖地首宗新增“竞自持、摇号”地块后，7月14日，萝岗、增城三宗地块出让也加入“限地价+竞配建+竞自持+摇号”的阵营。业界普遍认为，土地出让规则生变将进一步推高行业集中度，尤其是广州土拍升级，将竞自持物业纳入土拍规则中，一些小型开发商可能会因此退却。因为自持物业对于开发商的资金实力和运营水平有较高要求，可能只有一些有租赁市场运营经验的大开发商才敢于下手。
有开发商表示，目前部分拿地项目会按照“456”要求执行———4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转，这样相当于年化收益率普遍在10%以上，远高于一般理财收益，但如果以后要自持，只租不售，收益也会大幅下降，企业在拿地时会比较保守。
另外，广州“3·30”有关“商住公寓不能转让给个人”的政策，让开发商手中未售的公寓形成庞大的待运营的租赁空间，房企要拿地要自持之前，不会不考虑这方面因素。
目前，北京已明确要求企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。而广州市对房企自持物业租赁还没有出台单独的细则文件，预计未来也会跟上。
采写：南都记者 魏凯 梁艳燕