头条号最近的更新频率有所下降,一方面是最近找我咨询的人有所增加,另一方面是老邝刚刚尝试自媒体,还无法适应一些喷子的负能量,导致心绪受到影响,好在头条号的粉丝素质挺高,通过这个平台也结交了不少志同道合的朋友。
上个月(11.19)老邝陪同一位网友做二手房交易的“签三方合同”环节,为了保护客户的利益,相关房源我肯定无法透露,等交易完成后,征得她同意,我会把这次购房故事写出来。通过那天的谈判,我感到很多人对二手房的交易环节不太了解,因此把自己一些常用的技巧分享出来,同时文末有粉丝福利。
1、如何和带看中介沟通?
如下图所示,是中原的交易流程,中原是香港起家的,流程比较正规。这里的步骤不一定适合每套房源,大家可以对着这张图,问清楚中介你的这次交易流程怎么走?以及所需时间大概多久?通过这个询问,你就能大致判断这个中介的业务水平以及他对房源的掌握情况。
一般而言,二手房带看的小哥/小妹业务能力不强,他们更多是基层业务员,靠出卖体力跑腿带看为主,老邝建议和他们看完现场后,跟他们回到店铺,找他们的业务主管聊聊。老邝喜欢跟姐姐型主管聊,而且我那四套二手房,就是经过三位35-40岁的女性主管交易的。这个年龄层的从业人员一般都有十年的经验,另外女性中介特有的优点,就是业主对她们防备心会降低,更易达成交易。
2、如何取证保护自己?
大家在二手房签约的时候,有没有一种肉在砧板的感觉? 老邝建议大家应该配一个下面这种“眼镜”,1080p视频记录,32g卡可以录8小时,把中介说的话以及业主口头承诺的东西记录下来,然后开启手机录音(记得熄灭屏幕)。所有的这些操作都不要让对方发现,交易顺利当然最好,万一需要走法律程序,我们起码有证据。
这幅眼镜,老邝是去年从马云爸爸那边淘的,单价298元+56元储蓄卡,不过最近发现某宝把这些产品下架了。建议大家可以去站西路的那几家钟表城看看,那边乱七八糟的东西特别多,是什么东西大家懂得,老邝提醒大家不能干违法的事情,但适当的保护自己权益是必要的。
3、踩盘注意事项
很多人踩盘没经验,跟着中介连续看个4、5套,头晕脑胀啥都记不得了,最多只能感受一下房子距离地铁站远不远。老邝觉得这种踩盘是毫无意义的,我们应该把房子的基本信息记录下来,和中介聊天也要有个清单,避免遗漏,同时针对影响房价的十大因素做个评估。因此老邝特别自制了一份踩盘清单,我每次踩盘都会整理好相关资料,当你把十份、八份不同房源的踩盘报告放在一起,你能直观的感受到哪些才是好房子。
4、签约注意事项
除了前面提到的拍摄取证,签约的时候还是应该把相关承诺写到合同里面,虽然各中介都有模板化合同,但是一些个性化条例可以写入备注里的。关于签约的策略老邝也整理成一份清单,大家根据目标物的实际情况,提前拟定好谈判策略,不要小看这一步,二手房交易的坑特别多,有时“摆台”谈判耗时2-3小时,有个签约策略能规避很多风险。
总结
二手房交易是两个个体之间的交易,中介的利益点是撮合大家交易,只有交易达成他才能收费。如果中介得知一些不利于交易的信息,有良心的会提示风险,但在利益面前这种人不多。现在中介费都是2%提成,还没算按揭费又是一笔0.5%的提成,按照广州市套均200w的成交均价,你花在中介那边的费用差不多5w元,而且这个中介还不是“你的人”。
这次的福利就是老邝自制的那两份excel表格,免费赠送给各位粉丝,需要的朋友可以通过头条私信老邝。谢谢各位支持。